(24.10.30.) 조선일보 경제 📰 월세 밀렸어도… 무작정 전기·수도 끊었다간 큰일납니다

🔸신문: 조선일보
🔸일시: 2024년 10월 30일
🔸지면: B7면
🔸제목: 월세 밀렸어도… 무작정 전기·수도 끊었다간 큰일납니다
🔸기고: 이덕수 한화생명 T&D팀 부동산전문가

 

[한화생명 은퇴백서]

초보 건물주 '임대료 분쟁' 대응법

 

 

 작년 말 기업을 다니다 은퇴한 김모(61)씨는 수도권 신도시의 꼬마 빌딩을 매입했다. 그런데 건물주가 된 기쁨은 잠시였고, 김씨는 임차인과 갈등을 겪어 고민이 커졌다. 임차인이 말도 없이 임대차 계약서에서 약정한 임대료보다 적은 금액을 입금한 것이다. 모자라는 임대료가 석 달치 월세를 넘게 됐지만, 임차인은 미납금을 줄 기미가 보이지 않았다. 김씨는 “은퇴 후 목표했던 대로 건물주가 됐지만, 못 받은 임대료만 생각하면 머리가 아프다”고 했다.

 

 최근 임대업에 종사하는 많은 건물주가 임차인의 임대료 미납으로 분쟁을 겪고 있다. 한국부동산원에 따르면, 2020년 11월부터 올해 6월까지 3년 반 동안 주택 임대차 분쟁 조정위원회에 접수된 사건은 1987건(주택 1581건, 상가 406건)에 달한다. 2020년 11월 관련 사건 집계를 시작한 이후로 임대차 분쟁 조정 신청 건수는 빠르게 늘고 있다. 특히 최근 코로나 팬데믹과 고금리 등으로 자영업자의 형편이 나빠지면서 임대료 관련 분쟁도 늘고 있다.

 

 

 전문가들은 “임대인이 적법한 절차 없이 분쟁 중인 임차인 물건에 손을 대면 불법이기 때문에 주의해야 한다”며 “악의적인 임대료 연체 분쟁을 해결하려면 전략이 중요하다”고 조언한다. ‘임대료 분쟁’을 현명하게 해결할 수 있는 방안 세 가지를 살펴보자.

 

 

◇평화적 해결부터

 

 우선 최선의 전략은 임대인과 임차인이 협상을 통해 평화적 해결 방법을 모색하는 것이다. 임대료 연체 분쟁은 시간이 오래 걸리는 데다, 분쟁을 길게 해도 임차인이 해결할 능력이 없다면 건물주는 스트레스가 클 수 있다.

 

 먼저 임차인의 연체 상황을 고려해 보증금 규모를 파악하기를 추천한다. 법적 절차 기간을 고려할 때 통상적으로 보증금은 월세 7~8개월 치가 필요하다. 이 외에도 지연 임대료가 감당할 만한 수준이라면 건물주가 과감히 모두 포기하는 것도 방법이다. 대신 임대 계약 해지와 신속한 건물 명도를 약속하고, 중개 수수료 등 기타 비용을 임차인에게 부담시키는 타협안을 제시해볼 수 있다. 임대인은 손해를 보지만, 분쟁에 드는 시간과 노력을 절약할 수 있게 된다.

 

 법적 절차를 밟기 전 금전적·심리적으로 압박해 해결 방안을 찾을 수도 있다. 예를 들어 그간 밀린 월세에 이자를 부과하는 식이다. 계약단계부터 계약서에 연체 월세에 이자를 부과하는 특약을 넣었다면 경고 의사를 확실히 전달할 수 있다. 또 석 달 이상 임대료를 연체한 임차인은 권리금 회수 보호가 되지 않기 때문에 권리금 회수 보장을 조건으로 협상해볼 수 있다.

다만 심리적 압박을 한다며 전기를 끊거나 수도를 차단하는 등의 행동은 신중해야 한다. 업무 방해와 전기사업법·수도법 위반 등으로 처벌받거나 민사상 손해배상 책임을 지게 될 수 있다. 관리 규약이나 임대차 계약서에 ‘연체 시 단전·단수할 수있다’는 규정이 있더라도 단전·단수를 예고하는 등 여러 요건이 종합적으로 충족될 때 면책받을 수 있다.

 

◇제소 전 화해 신청

 

 둘째, 제소 전 화해로 소송 없이 법원에서 임대인과 임차인이 합의해 분쟁을 해결하는 방법이 있다. 제소 전 화해는 소송을 제기하기 전에 법관 앞에서 당사자끼리 화해하는 제도다. 법적 분쟁을 예방하는 합의서 역할을 한다. 당사자 간에 합의된 계약 내용을 법원의 화해 조서에 기재해 공증 효과를 얻을 수 있고, 집행권의 근거로도 사용할 수 있다.

 

 이 방법은 소송에 드는 시간과 비용을 절약할 수 있다는 게 장점이다. 임대차 계약 당시에 받아 놓으면 추가적인 임대료 연체 위험도 예방할 수 있다. 제소 전 화해를 마친 상가 건물주가 임대료 연체 같은 해지 사유가 발생하면, 계약을 종료한 후 소송 없이 바로 강제 집행 신청이 가능하기 때문이다. 보증금 범위 내에서 해결되기에, 미납 임대료가 보증금을 초과하는 문제도 방지할 수 있다. 보증금이 남아 있다면 세입자가 남은 보증금을 최대한 보전하기 위해 자발적으로 건물 인도를 빨리 추진하는 효과도 있다.

 

 다만, 신청인과 상대방이 화해 기일에 출석하지 않은 경우는 제소 전 화해가 성립하지 않는다. 세입자가 고의로 법원 문서 수령을 거부하면 절차가 늦어져, 다음 임차인을 늦게 받을 수도 있다.

 

◇명도 소송

 

 셋째, 가장 강력한 수단은 명도 소송이다. 매수인이 부동산 대금을 완납했음에도 점유자가 부동산 인도를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨달라는 소송이다.

 

 건물주는 먼저 임차인에게 계약 해지를 알린 날짜 등을 공적으로 증명하기 위해 내용 증명을 통해 계약 해지를 통지해야 한다. 내용 증명은 우체국을 통해 발송하는데, 3부를 작성해 수취인·발송인·우체국에 1부씩 보관하면 된다. 이렇게 하면 건물주는 계약 해지 이행을 요구할 증거를 법적으로 확보하면서 동시에 임차인에게 심리적 압박감을 줄 수 있다.

 

 명도 소송을 제기하는 곳은 상대방 주소를 관할하는 법원이다. 명도 판결과 집행에는 통상 약 3~5개월이 걸린다. 항소나 상고를 하면 기간이 더 걸리지만, 1심 법원에서 가집행 판결을 덧붙여 주기 때문에 1심 판결 후 곧바로 명도 집행이 가능하다.

 

 다만, 명도 소송에 앞서 반드시 점유 이전 금지 가처분 신청을 해야 한다. 소송 과정에서 점유자가 바뀌면 명도 판결 이후에 새 점유자에게 소송을 다시 걸어야 하는 일이 생길 수 있기 때문이다. 점유 이전 금지 가처분 신청 서류에는 건물주의 소유권 사실, 상대방의 불법 점유 사실, 점유자가 점유를 이전할 우려에 대한 내용을 담으면 된다.

 

 

https://www.chosun.com/economy/money/2024/10/30/7YRIMD43AFE6FFNOAXO4CRI6FU/

월세 밀렸어도… 무작정 전기·수도 끊었다간 큰일납니다